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用語集

本ウェブサイトにおいて、以下の用語は次に定める意味で用いられます。

本ウェブサイト中で使用している資産を示す用語の定義(50音順)

用語 用語に関する説明
運用資産 本投資法人の保有資産全体(現金などを含みます。)を示す場合に用います。
助言対象不動産等 不動産運用マネジメント部の助言対象資産を示す場合に用います。
投資対象不動産 物件・リスクの説明に当たり、不動産関連資産が不動産の場合には当該不動産を、不動産以外の場合には資産の裏付け又は引当てとされる不動産を個別に示す場合に用います。
特定資産 投資対象資産のうち、投信法、税法などで「特定資産」と呼ばれる資産を示す場合に用います。
不動産関連資産 特定資産のうち、本投資法人が主たる投資対象とする不動産関連資産をいいます。

その他主な用語(50音順)

用語 用語に関する説明
一般事務受託者 投資法人の委託を受けてその資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務を行う者をいいます。具体的には、投資主名簿事務、投資法人の機関の運営に関する事務、分配金の支払事務等を行います。
インサイダー取引 証券会社や発行会社の役員・大株主等、証券の投資判断に影響を及ぼす重要な未公表の内部情報を有する者が、それを利用して行う不公正な証券取引をいいます。売買取引の公正と投資者保護のために規制される取引です。ただし、上場投資証券はかかる規制の対象にはなっていませんが、本投資法人の関係者が証券取引法で禁じられているインサイダー取引に類似する取引を行った場合には、取引市場における本投資証券に対する投資家の信頼を害し、ひいては本投資証券の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。このような取引が行われることを未然に防止するため、本投資法人及び資産運用会社は、それぞれ、内部者取引管理規則、内部者取引管理規程を通じて、その役職員がその立場上知り得た重要事実の公表前に本投資法人の投資口及び投資法人債並びに上場会社の株式等の売買を行うことを禁止しています。
NOI ネット・オペレーティング・インカムをいい、当該物件に係る賃貸事業収益の合計から賃貸事業費用の合計を控除した金額をいいます。
正味純収益(NCF) ネットキャッシュフローをいい、当該物件のNOIから資本的支出を控除した金額をいいます。
エンジニアリング
レポート
建物劣化診断調査(建物・設備の物理的な劣化状況等)、短期・長期の修繕計画(機能を維持する上で必要となる修繕、資本的支出等の計画)、建築基準法の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価で構成される建物状況調査報告書をいいます。

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用語 用語に関する説明
会計監査人 投信法に基づき、投資法人の計算書類の監査を行う者をいいます。会計監査人は、その職務を行うため必要があるときは、一般事務受託者、資産運用会社及び資産保管会社に対して、投資法人の会計に関する報告を求めることができます。また、執行役員の職務執行に関して不正行為等を発見した場合、監督役員に報告する義務があります。
外注管理費 プロパティ・マネジメント会社への報酬及び建物管理会社への建物保守管理費等、不動産管理運営に関する費用の一部をいいます。
価格時点 不動産の鑑定評価に当たり、価格決定の基準となる日をいいます。そのため、鑑定評価の実査の日や鑑定評価書の作成の日とは観念上別です。不動産の価格形成要因は常に変動的であるから、不動産の価格は価格時点を確定することによって初めて把握することができます。
瑕疵担保責任 民法に基づき、売買の目的物に隠れた瑕疵があったときに売主が買主に対して負う責任のことをいいます。
稼働率 総賃貸面積÷総賃貸可能面積で算出されます。
総賃貸可能面積とは、対象不動産の賃貸可能な面積合計のうち本投資法人の保有持分に相当する面積(共用部等を賃貸している場合はその賃貸面積を含みます。)をいいます。また、総賃貸面積とは、総賃貸可能面積のうち、実際に賃貸借契約が締結され、賃貸されている面積合計のうち本投資法人の保有持分に相当する面積をいいます。
株式等振替制度 振替法に基づき、上場会社の株式に係る株券等を廃止し、券面の存在を前提として行われてきた株主の権利の管理(発生、消滅及び移転)を、証券保管振替機構及び証券会社等に開設された口座において電子的に行うもので、平成21年1月5日より開始されました。株式等振替制度の対象は、金融商品取引所に上場されている株式、新株予約権、新株予約権付社債、投資口、優先出資、投資信託受益権及びそれらに準ずるものであって、発行者の同意を得たものとなっています。
監督役員 投信法に基づき、執行役員の職務の執行を監督する権限を有する役員をいいます。監督役員は、いつでも執行役員、一般事務受託者、資産運用会社及び資産保管会社に対して投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査をすることができます。投信法において、監督役員の数は、執行役員の数よりも1名以上多く選任することが規定されています。
基準階床面積 オフィスの規模を表す基準となるフロアーの床面積のことをいいます。
規約 投資法人の設立に際して、投信法により作成が義務付けられている規約をいいます。規約には、目的、商号のほか、資産運用の対象及び方針、資産評価の方法・基準及び基準日、金銭の分配方針等を記載すべきことが投信法に規定されています。
共益費 区分所有建物(ビルやマンション等)で、共有部分の維持のため、区分所有者(又はテナント入居者)が負担する費用のことをいいます。管理に要する諸費用(清掃、補修、警備等)のほか、公共料金(外灯や廊下の照明、エレベータ運行等)等、共用部分に関する使用料を合算し、専有面積に応じて1か月ごとにテナント等に賦課するのが一般的です。規模・構造・管理形態等により費用は異なります。
共有及び準共有 民法に基づき、複数の者がひとつの目的物の所有権を有する場合を共有、所有権以外の財産権を有する場合を準共有といいます。
区分所有権及び敷地権 区分所有権とは、建物の区分所有等に関する法律に基づき、一棟の建物に、構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所、又は倉庫、その他建物としての用途に供することができるものがあるときの、その各部分を目的とする所有権をいいます。単独所有の対象となる専有部分(居室等)と共有となる共用部分(エントランス部分等)及び建物の敷地部分から構成されます。専有部分の処分は自由ですが、敷地利用権(区分所有者が区分所有建物を所有するために敷地について有する権利をいいます。)及び共用部分の持分を切り離して処分することはできません。また、敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されて登記されている権利をいいます。
減価償却費 有形固定資産は、使用している間に少しずつその価値が減少していきます。そのため、有形固定資産の価値の減少額は、その資産を取得した時の帳簿価額から減額しなければならず、その額のことを減価償却費といいます。
建ぺい率 建築基準法に基づき、建物の建築面積の敷地面積に対する割合をいいます。用途地域等に応じて都市計画で定められます。
公開空地 建物の敷地のうち一般に公開される(一般の歩行者が自由に通行したり利用したりできる)部分をいいます。建築基準法に規定される総合設計制度において、容積率や各種高さ制限の緩和を受ける際に公開空地の設置が要件となります。

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用語 用語に関する説明
指図権 信託行為に基づき、信託の利益を享受する受益者が信託財産の管理・運用処分に関し、受託者に対して指図を行う権利をいいます。
資産運用会社 内閣総理大臣の認可を受けて資産運用委託契約に基づき、投資法人の資産の運用に係る業務を行うものをいいます。投資法人は、資産の運用業務(投資法人資産運用業)を外部の専門家に委託することが義務付けられていますが、資産運用会社がこの外部の専門家に該当します。
資産保管会社 投資法人の委託を受けてその資産の保管に係る業務を行うものをいいます。具体的には、金銭、有価証券、不動産権利証等の保管や資産保管に係る帳簿の作成事務等を行います。
地震リスク分析報告書及びPML 地震リスク分析報告書とは、地震リスクの程度を認識するため、個別物件の耐震性・PMLを評価するレポートをいいます。PML(Probable Maximum Loss)とは、地震による予想最大損失率をいいます。PMLには個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。PMLについての統一された厳密な定義はありませんが、本ウェブサイトにおいては、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に、想定される最大規模の地震(再現期間475年の大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率(%)で示したものをいいます。
執行役員
  1. 本投資法人の執行役員に関しては、投信法に基づき、投資法人の業務(投資主総会の招集や資産運用会社等外部への事務の委託等)を執行するとともに、投資法人を代表して投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有する役員をいいます。
  2. 資産運用会社たるグローバル・アライアンス・リアルティ株式会社における執行役員は、法律上明文の根拠のある概念ではありませんが、取締役会で選任される会社の業務執行の担当責任者たる従業員をいいます。
資本的支出及び
修繕費
固定資産(建物・設備等)の維持保全・更新等により支出した金額のうち、固定資産の機能、価値を増加又は使用可能期間の延長をもたらす増加分として、固定資産の取得価額に加算される支出を資本的支出、その支出事業年度の損金とするその他の支出を修繕費といいます。
修繕・更新
(リニューアル)
及び改修
(リノベーション)
修繕とは、劣化した部材、部品・機器等の性能・機能を原状あるいは実務上支障のない状態までに回復させることをいいます。ただし、保守の範囲に含まれる定期的な小部品の取替え等は除きます。
更新とは、劣化した部材・部品・機器等を新しいものに取り替えることをいいます。一般的には機能の向上を目的とはせずに、従来使用されてきた機器・素材と同様の仕様とします。時間の経過にともなう機能向上や、同等の機器・素材が無くなる際は、代替え品とすることがあり、改修の要素も含まれることもあります。
改修とは、社会的な要求・水準から剥離が顕著になった場合、劣化した建築物等の性能、機能を初期の水準以上に改善することをいいます。
信託受益権 信託契約に基づき行われる信託財産の管理や運用の利益を享受する受益者として有する権利の総称をいいます。信託財産の管理運用から生ずる収益の分配を受けたり、信託終了時において信託財産の償還を受けること等が基本的な内容です。
総合設計制度 建築基準法に基づき、一定規模以上の敷地面積を有し、政令で定める十分な空地がある場合に、特定行政庁により交通上、安全上、防火上、衛生上支障がなく、しかも市街地の環境の整備改善に寄与する建築物であると認められれば、容積率や高さの制限を許可の限度内で解除できる制度をいいます。
総資産有利子
負債比率
投資法人の資産の総額に対する、借入額及び投資法人債発行額の残高が占める割合をいいます。

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用語 用語に関する説明
宅地建物取引業者 宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣(二以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合)又は都道府県知事(一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合)の免許を受けて、宅地建物の売買・交換又は貸借の媒介等を反覆継続して営むものをいいます。
地上権 民法に基づき、他人の土地において、工作物(建物を含みます。)又は竹林を所有するため、その土地を使用する権利をいいます。建物所有を目的とする地上権は、借地権として借地借家法の保護を受けます。
DCF法 対象不動産から将来得られると予測される純収益の現在価値の総和を求める手法で、一定期間の純収益(キャッシュフロー)の現在価値と当該期間末における復帰価格の現在価値を合計して求める手法をいいます。
適格機関投資家 金融商品取引法に基づき、有価証券に対する投資に係る専門的知識及び経験を有する者として内閣府令で定める者をいいます。具体的には、証券会社、銀行、保険会社、信用金庫等をいいます。
テナント営業 テナントの誘致業務をいいます。テナント営業は物件やマーケットの動きをきちんと把握した上で的確な営業戦略を立て、テナントのニーズに合わせて様々な提案を行う能力が要求されます。
デュー・ディリジェンス 不動産又は不動産を裏付け若しくは引当てとする資産を取得する際に、経済的側面、法的側面、物理的側面から多角的に不動産の価値に影響を及ぼす事項について詳細調査を実施することをいいます。具体的には、経済的調査(価格調査、賃貸市場調査)、物理的調査(建物診断、地震リスク評価、土壌汚染調査)、法的調査(権利関係調査)等が行なわれます。
登記の公信力 登記上の表示を信頼して不動産の取引をした者は、たとえ登記名義人が真実の権利者でない場合でも、一定の要件のもとでその権利を取得することが認められることをいいます。日本法上、登記の公信力は認められていません。
投資口の希薄化 新規投資口の追加発行による既存投資口の持分割合の低下・投資証券の1口当たりの純資産額又は分配金の減少をいいます。
投資主総会及び
議決権
投資主総会とは、投信法に基づく、投資法人の最高意思決定機関であり、株式会社における株主総会に相当するものをいいます。また、議決権とは、投資証券を持つ投資主の権利をいいます。投資主は、投資主総会において規約の変更、投資法人の解散、役員の任免や運用会社との契約の承認などに関して議決権を行使できます。投資主には1つの投資口について1つの議決権が付与されます。投資主総会での決議は、原則として出席した投資主の議決権の過半数をもって決議(普通決議)されますが、本規約の変更等一定の重要事項については、発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の3分の2以上による決議(特別決議)を経なければなりません。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案(複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案が有るときは当該議案のいずれをも除きます。)について賛成したものとみなされます。
投信法 投資信託及び投資法人に関する法律をいいます。平成12年5月に大きく改正(平成12年11月30日に施行されました。)され、この改正により、これまで主として有価証券に限定されていたファンドの運用対象が、不動産その他の資産にまで拡大されました。
匿名組合契約 不動産特定共同事業法に基づき、不動産を小口化する際に用いられます。匿名組合には商法が適用され、投資を行う出資者が営業を行う相手方に出資し、営業者が営業によって得られた利益を分配します。
特定価格 不動産の鑑定評価に当たり、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格(現実の社会経済情勢下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を指します。)の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。なお、資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合を含みます。
取引一任代理 宅地建物取引業法に基づき、宅地建物取引業者が、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に係る判断の全部又は一部を一任されるとともに当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことをいいます。

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用語 用語に関する説明
延床面積 登記簿上に表示されている建物1棟全体の床面積の合計値をいいます。

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用語 用語に関する説明
ブック・ビルディング
方式
新投資口等の発行時の価格決定の際に用いられる発行条件の決定方式の一つです。投資口の取得の申込みの勧誘時において発行価格に係る仮条件を投資家に提示し、投資口に係る投資家の需要状況を把握したうえで発行価格等を決定する方法をいいます。
不動産鑑定評価 不動産鑑定士等が不動産の鑑定評価に関する法律に基づき「合理的な市場があったならば、そこで形成されるであろう正常な市場価格」を的確に把握し貨幣額で表示するものをいいます。投資法人の不動産鑑定評価では、不動産の収益力を基準として評価する収益還元法を標準として評価が行なわれます。
不動産信託 不動産を信託財産とする信託(不動産とあわせて信託する金銭も含みます。)をいい、その中でも特に、信託不動産をテナントヘ賃貸等することにより管理運用すること及び信託不動産を処分することを信託目的とするものを不動産管理処分信託といいます。
不動産特定共同
事業者
不動産特定共同事業法に基づき、投資家の資金を集めて不動産取引を行い、当該不動産取引から生じる収益を分配する事業(不動産特定共同事業)を行う者をいいます。当該事業を行うには、主務大臣(2つ以上の都道府県の区域内に事務所を設定する場合)又は所在地を管轄する都道府県知事の許可を受ける必要があります。
フリーアクセス
(OAフロア)
オフィスビル等の床で、OA機器の増加にともなう各種配線容量の確保と配線替えの自由度を目的として電源や情報線が任意の床位置から簡便に取り出せるように二重構造の床となっているものをいいます。
フリーレント 賃貸借契約期間内において、賃料の支払を一定期間免除することをいいます。
振替法 社債、株式等の振替に関する法律をいいます。
プロパティ・マネジメント業務 投資対象不動産に対して、テナント募集活動その他不動産の管理及び運営に関する業務を行います。具体的には建物保守管理、テナント管理(テナント営業戦略の策定、賃貸借条件交渉、クレーム対応等)、修繕計画策定並びに入出金管理等を行います。

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用語 用語に関する説明
マーケットレポート 投資対象不動産の所在するエリアにおける賃貸市場の分析、投資対象不動産の賃料水準等について専門家が作成した調査レポートをいいます。

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用語 用語に関する説明
役員会 投信法に基づき設置される投資法人の機関の一つで、執行役員及び監督役員で構成されます。役員会は、投信法及び規約に定める権限を有するほか、執行役員の職務の執行を監督します。投資法人が行う新投資口の発行及び投資法人債の発行に関する事項や資産運用などの委託業務に関する事項など重要な事項は、役員会の承認を得ることが必要です。役員会の決議は、法令又は本規約に別段の定めがない限り、構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって決議されます。
容積率及び延床面積 容積率とは、建築基準法に基づき、登記簿上に表示されている建物1棟の床面積合計値(延床面積)の敷地面積に対する割合をいいます。用途地域等に応じて都市計画で定められます(指定容積率といいます。)が、前面道路の幅員その他の要因により実際適用される割合(基準容積率といいます。)とは、異なる場合があります。
用途地域 都市計画法に基づき、建築できる建物の種類を定めた地域のことをいいます。地域内で建築(新築・増築・改築・移転)したり建物の用途を変更したりするような場合には、用途地域の種類によって一定の制限を受けます。

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用語 用語に関する説明
ライフサイクル・コスト(LCC) 建物の存続期間中に発生する全ての費用をいい、建設費から水道光熱費、点検・保守・清掃費等の維持管理費用、修繕・更新費用、解体処分費なども含みます。
利害関係人等 資産運用会社の総株主の議決権の過半数を所有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する者として、投信法及びその施行令・施行規則で利害関係人等として定められている者をいいます。
劣化 物理的、科学的及び生物的要因により、部材・部品の性能が低下することをいいます。具体的には風雨、日射による変質・変形・腐食・発錆・退色・塵埃・有害ガスによる汚染・腐食・変質及びカビ等による腐食・変質等をいいます。なお、地震や火災等の災害による性能の低下は含みません。

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