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投資方針

基本方針

本投資法人は、主として不動産等資産(投信法施行規則第105条第1号へに定めるもののうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいう。)に対する投資として運用することを目的とし、本投資法人の保有する資産(以下「運用資産」という。)について、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。

投資態度

  1. 本投資法人は、3大都市圏(首都圏、中部圏及び近畿圏)の主要都市及び3大都市圏以外の政令指定都市に立地する主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券及び信託受益権その他の資産に対して主として投資を行います。
  2. 本投資法人は、投資する不動産等を選定するにあたっては、(1)一般経済情勢、不動産市場動向、金利動向及び税制等の「一般的要因」、(2)立地エリアの周辺環境、都市計画の状況及び将来性等の「地域的要因」、(3)建物の規模、仕様、保守管理状態及び耐震性能、権利関係、入居テナント、並びに環境・地質等の「個別的要因」を総合的に分析検討し、中長期的に優位性を持つと考えられる不動産を選定します。
  3. 資産運用会社は、中長期的に優位性を持つ不動産関連資産を選定する主たる基準として、社内規程において、その投資対象不動産の地域、用途、規模、開発型物件について以下のとおり定めています。ただし、資産運用会社は、不動産市場動向、立地エリア、入居テナント等を総合的に勘案し、以下の基準に該当しない投資対象不動産についても投資対象とする場合もあります。

    (イ)地域・用途

    資産運用会社は、投資対象不動産の選定にあたり、投資対象不動産が一定の地域に偏在するリスク(地震災害リスク、個別市況リスク等)を考慮し、以下の地域に立地する投資対象不動産を主な投資対象とします。ただし、現在、地域分散の数値目標の設定は行っておらず、また、当面は行う予定もありません。

    3大都市圏の主要都市 東京都内23区、横浜市、川崎市、千葉市、さいたま市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市等
    3大都市圏以外の政令指定都市 札幌市、仙台市、広島市、福岡市、北九州市等

    資産運用会社は、他の用途に比べて収益性及び流動性が相対的に優れているとされるオフィスを主たる用途とする投資対象不動産を主な投資対象とします。

    (ロ)規模

    本規約には投資対象不動産の規模についての規定はありません。資産運用会社は、社内規程上、以下の規模の投資対象不動産を主な投資対象とするものとしています。

    1物件当たりの建物規模 延床面積が約6,600m2(約2,000坪)以上、かつ基準階床面積が約660m2(約200坪)以上(共有・区分所有の場合は、1棟当たりの建物規模とします。)
    1物件当たりの投資価額 原則として25億円以上(購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。)

    (ハ)開発型物件

    本規約には開発型物件についての規定はありません。本投資法人は、自ら土地を取得して建物を建築することは予定していません。ただし、資産運用会社は、社内規程上、第三者が開発中の物件について、入居予定テナントとの予約契約等により、安定的賃貸事業収入が生じる見込みが極めて高いと判断できる場合においては、当該物件の完工リスクを排除するために竣工後引渡しを条件として投資対象とすることができるものとしています。

  4. 本投資法人は、不動産等への投資に際しては、当該不動産に関する経済的調査、物理的調査、法的調査等の詳細調査(デュー・ディリジェンス)を実施し、その投資価値を見極めた上で、その投資を決定します。
  5. 本投資法人は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権もしくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権もしくは地上権を信託する信託の受益権をいう。)の価額の合計額を、本投資法人の有する特定資産の価額の合計額で除した比率が100分の75以上になるように運用します。
  6. 本投資法人は、投資主の利益を最優先するものとし、特定の第三者に利益を供与することを意図した投資は行いません。

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